請求房客搬遷案件

平日遊手好閒的小鍾(化名/被告)於99年12月1日起,向原告阿德訂定房屋租賃契約,雙方約定每月租金7,500元應於每月1日以前繳納,租期自99年12月1日起至100年11月30日止。不料,無固定收入之小鍾,從100年2月1日開始,就再也沒有繳納過房租,直至100年11月30日止,一共積欠租金75,000元,瑞德把小鍾預繳的保證金15,000元扣抵後,小鍾尚積欠阿德租金60,000元。在阿德再三催小鍾交還房屋、以及繳清房租下,小鍾始終沒有善意回應,因此阿德只好委託楊律師提起訴訟。


律師解說

一、房客之支付租金義務

「君子一言既出,駟馬難追」,按契約乃在雙方當事人合意下、彼此願受其拘束之法律文件。在本案中,阿德與小鍾既已合意訂立房屋租賃契約,並且約定在租賃期間內按月給付租金7,500元,小鍾依法即有依約履行之義務(參見民法第439條規定)。


二、房客之返還租賃物義務

阿德與小鍾所簽訂者,乃「定期房屋租賃契約」,租期自99年12月1日起至100年11月30日止,因此自100年12月1日起,小鍾負有將房屋交還給阿德之義務(參見民法第455條規定)。


三、房屋所有權人之物上請求權

阿德為房屋所有權人,小鍾為房客,在99年12月1日至100年11月30日期間,小鍾占有、使用該房屋屬於「有權占有」;不過,自從100年12月1日起,房屋租賃契約已終止後,小鍾繼續占有、使用該房屋之行為將構成「無權占有」,此時阿德可以根據民法第767條規定、請求小鍾返還該房屋。同時,自100年12月1日之後,若小鍾仍繼續占有使用該房屋、而未付租金,小鍾所受之利益、導致阿德受有租金之損害,並無法律上之原因,因此小鍾之行為會構成「不當得利」,其亦應把相當於租金之利益返還給阿德。


法院判決

所謂「請神容易送神難」,房東遇到難纏之房客時,經常一個頭兩個大!處理此類案件,只要一切依法為之,問題自然迎刃而解。在本案中,楊律師首先釐清租賃契約中雙方之權利義務關係,確認房客之支付租金義務之範圍、租賃期間、返還租賃物之義務等;其後,楊律師在證明原告為房屋所有權人、以及被告對房屋屬於無權占有之後,更進一步地為原告主張被告應返還相當於租金利益之「不當得利」,在楊律師為原告主張多項請求權基礎下,法院判決命被告應自房屋遷出,並且給付原告新台幣陸萬元整;同時,自民國100年12月1日起至被告實際上遷出該房屋之日為止,被告尚應按月給付原告新台幣柒仟伍佰元整

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